Magrey & Sons LUXURY REAL ESTATE
+33 (0) 4 92 98 98 22

     

Покупателям

Этапы процедуры купли-продажи недвижимости во Франции.

После того как покупатель остановил свой выбор на одном из объектов недвижимости, предложенном агентством MAGREY & SONS, начинается процесс оформления покупки.

Начиная с момента, когда обе стороны сошлись на цене объекта, происходит подписание предварительного контракта. Это может быть двустороннее обязательство купли-продажи (promesse synallagmatique de vente), так называемый « compromis de vente » (предварительный контракт), либо одностороннее обязательство продажи (promesse unilatérale de vente).

Подписывая предварительное двустороннее обязательство купли-продажи (promesse synallagmatique de vente), обе стороны обязуются реализовать сделку, следуя обозначенным в обязательстве положениям, в случае наступления отлагательных условий. Подписание предварительного контракта не является обязательным требованием. В большинстве случаев, оно сопровождается внесением гарантийного депозита в размере 5% от цены продажи.

Что касается одностороннего обязательства продажи (также подразумевающего наличие отлагательных условий), продавец обязуется продать объект недвижимости покупателю в случае, если тот согласится на сделку в сроки, указанные в предварительном договоре. Взамен на эти исключительные права, покупатель вносит задаток в размере 10 % от цены объекта недвижимости. Эта сумма остается у продавца в случае отказа покупателя от сделки.

В отличие от двустороннего договора купли-продажи, одностороннее обязательство продажи обременено большим количеством формальностей, так как должно быть зарегистрировано в течение 10 дней, в случае подписания без нотариального удостоверения (в простой письменной форме), или в течение месяца, в случае, если обязательство представлено в форме нотариально удостоверенного акта, стоимость которого составит для покупателя 125 евро.

И односторонний, и двусторонний предварительные договоры предполагают обязательное выполнение отлагательных условий, независимых от пожеланий сторон. Это может касаться простых отлагательных условий (неиспользование коммуной или различными выгодоприобретателями своего первоочередного права покупки, отсутствие ипотечных долгов, отягощающих недвижимое имущество, невыявление права ограниченного пользования,…) или частных отлагательных условий (оформление банковского кредита, получение разрешения на проведение строительных работ, получение разрешения жилищного кооператива,…).

В предварительном договоре указываются результаты технических диагностик (сертификат энергоэффективности, акт о риске излучения свинца, отчет о наличии или отсутствии асбеста, состояние внутреннего газового оборудования, отчет о наличии термитов, отчет о природных и технологических рисках, отчет о состоянии индивидуальной канализационной системы,…), касающихся продаваемого объекта недвижимости, о которых будет информирован покупатель.

Если продавец окончательно согласен со всеми условиями предварительного контракта, покупателю предоставляется право отказа от совершения сделки в течение 10 дней. Этим дискреционным правом могут воспользоваться только покупатели-непрофессионалы при покупке жилой недвижимости. Срок отказа от сделки отсчитывается со дня, следующего после получения на руки копии предварительного договора, либо начиная с момента доставки заказного письма с уведомлением, содержащего копию предварительного договора.

Далее, нотариус подготавливает все необходимые документы и проверяет около сотни юридических и налоговых деталей в целях обеспечения безопасности сделки. Идет проверка правоспособности физических лиц (получение копий свидетельств о рождении и о браке, копии брачных контрактов, копии удостоверений личности и пр…) и юридических лиц (заверенные копии документов, подтверждающих статус предприятия, выписка из финансового реестра, копия протокола общего собрания акционеров, разрешающего проведение сделки…) с обеих сторон. Также нотариус обращает внимание на технические и юридические характеристики объекта недвижимости (проверка документов на право собственности продавца, проверка записей об обременении недвижимости ипотеками, запрос различных градостроительных документов, административные демарши, связанные с первоочередными муниципальными или частными правами на покупку…).

Каждое дело о продаже обладает своими особенностями и является объектом тщательного изучения нотариуса. Например, если объект недвижимости был построен или полностью реконструирован менее десяти лет назад, нотариус должен проследить за тем, чтобы права на десятилетнюю гарантию от конструктивных дефектов и страхование, позволяющее, возмещать убытки не прибегая к ответственности строителя (dommages-ouvrage) были переданы от продавца покупателю. Другой пример, если конструкция объекта недвижимости не соответствует выданному разрешению на строительство, продажа может быть оформлена нотариусом в законном прядке, но при этом, он должен проинформировать покупателя о возможных юридических последствиях.

Каждая сделка купли-продажи влечет за собой финансовые расходы со стороны покупателя : регистрационный сбор в государственную казну и гонорар нотариуса. Тарифы по затратам на приобретение объекта недвижимости варьируются в зависимости от департамента и от стоимости объекта недвижимости. Вы можете произвести расчет тарифов, пройдя по ссылке: http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat. Базисная ставка, облагаемая налогом, равна цене объекта за вычетом стоимости мебели, оставленной продавцом. Следует также упомянуть о том, что покупатель оплачивает пропорциональную долю земельного налога и коммунальных платежей, а также расходы, касающиеся получения банковского кредита (регистрационные взносы по оформлению банковской гарантии или залогового поручительства).

Что касается продавца, помимо затрат на проведение технических диагностик и расходов на аннулирование записей об обременении недвижимости ипотекой, он обязан выплатить налог на прирост стоимости имущества. Этот налог рассчитывается по сложной схеме и перечисляется нотариусом в государственную казну. При этом следует упомянуть, что налог не выплачивается при продаже объектов недвижимости, являющихся основным местом проживания, а также объектов продаваемых после тридцати лет владения.

Между подписанием предварительного договора о продаже и окончательного акта устанавливается срок, колеблющийся между двумя и тремя месяцами. Это обусловливается сроками отказа муниципалитета от преимущественного права покупки, оформление которого требует около двух месяцев, а также ожиданием результатов запроса, подаваемого покупателем для получения банковского кредита. Но сроки подписания окончательного акта купли-продажи могут быть увеличены, например, в ситуации, когда требуется получение прав на строительство.

Нотариальное заверение окончательного акта купли-продажи гарантирует юридическую защиту и имеет доказательную и юридическую силу в отношении третьих лиц. Нотариус является гарантом содержания этого договора и берет на себя полную ответственность за него.

Покупатель считается полноправным владельцем недвижимого имущества с момента подписания окончательного акта купли-продажи, но закон предусматривает возможность досрочного права пользования объектом, а также отсрочку вступления в право пользования.

Подписанный обеими сторонами и нотариусом, оригинал акта купли-продажи будет храниться у нотариуса в течение одного века, а далее передается в архив департамента. Аутентичная копия акта публикуется в каталоге «Гласности сделок с недвижимостью» и возвращается нотариусу с соответствующими отметками о публикации, являясь для нового владельца документом о праве собственности. Для завершения сделки, нотариус передает этот документ новому владельцу вместе с чеком, в случае переплаты, или с просьбой о доплате, в случае, если предварительно перечисленная сумма, касающаяся нотариальных взносов, была недостаточной.

Будучи истинными профессионалами, работники компании MAGREY & SONS способны контролировать все тонкости процесса купли-продажи. Мы сможем посоветовать оптимальное решение и будем сопровождать Вас на протяжении всех этапов, связанных с приобретением или продажей недвижимости на Лазурном берегу Франции.

Сортировать по :